Dicionário imobiliário
契約不適合責任 (keiyaku futekigō sekinin): quando o imóvel não é o do contrato
Publicado em · EASY HOUSE, imobiliária licenciada no Japão
- Em japonês
- 契約不適合責任
- Leitura
- けいやくふてきごうせきにん · keiyaku futekigō sekinin
- Em português
- responsabilidade por desconformidade com o contrato
契約不適合責任 (keiyaku futekigō sekinin) é a responsabilidade do vendedor quando o imóvel entregue não confere com o contrato — por exemplo, um vazamento ou cupim que não foi informado. O comprador pode pedir o conserto, desconto no preço, indenização ou, em casos graves, desfazer o negócio. Até março de 2020 o nome era 瑕疵担保責任 (kashi tanpo sekinin).
O que é
Desde abril de 2020, o Código Civil (artigos 562 a 564) parte de uma pergunta simples: o que foi entregue é o que o contrato descreve? Se não for, o comprador tem estes caminhos:
- pedir o reparo (追完請求);
- pedir redução do preço (代金減額請求);
- pedir indenização pelo prejuízo;
- desfazer o contrato, quando o problema justificar.
Para não perder o direito, o comprador precisa avisar o vendedor em até um ano depois de descobrir o problema (artigo 566), salvo se o contrato der prazo maior.
O vendedor faz diferença
- Imobiliária vendendo como dona (comum em casa nova): a lei não deixa o contrato reduzir essa responsabilidade a menos de dois anos a partir da entrega (artigo 40 da 宅地建物取引業法).
- Casa nova: além disso, a estrutura e a proteção contra infiltração têm garantia de 10 anos por lei (品確法).
- Particular vendendo casa usada: o contrato pode limitar o prazo ou até excluir a responsabilidade (現状有姿, "no estado em que se encontra"). Mas o vendedor que sabia do defeito e escondeu continua respondendo.
Onde aparece na compra
No contrato de compra e venda, numa cláusula própria, e no 重要事項説明. Em casa usada, também na ficha que o vendedor preenche sobre o estado do imóvel (物件状況報告書 / 告知書) e na lista de equipamentos (付帯設備表).
Exemplo
Três meses depois de se mudar para uma casa usada, a família encontra infiltração no telhado que o vendedor não informou. O contrato previa responsabilidade por três meses a partir da entrega. Como o aviso foi feito dentro do prazo, por escrito, o vendedor paga o conserto.
Erro comum
Assinar contrato de casa usada com "sem responsabilidade" sem ter feito uma vistoria. Se o vendedor não responde por nada, a inspeção antes da compra (ホームインスペクション) é a única proteção. Leia essa cláusula antes da assinatura.
Fontes
- 民法, art. 562 a 566 — direitos do comprador e prazo para avisar (e-Gov)
- 宅地建物取引業法, art. 40 — vendedor imobiliária (e-Gov)
- 住宅の品質確保の促進等に関する法律, art. 95 — garantia de 10 anos da casa nova (e-Gov)
Leis, taxas e prazos mudam. Este texto foi conferido nessas fontes em 02/11/2026. Para decidir, confirme a sua situação com o banco, a prefeitura ou um profissional habilitado.
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A Easy House explica cada etapa em português e conversa em japonês com o vendedor, o banco e a prefeitura.