Blog
Casa usada no Japão: o que verificar sobre terremotos antes de comprar
Publicado em · EASY HOUSE, imobiliária licenciada no Japão
Casa usada pode ser uma ótima compra no Japão — mais terreno e bairros prontos pelo mesmo dinheiro. Num país de terremotos, a pergunta é inevitável: essa casa aguenta? Nenhum documento responde com certeza, mas três coisas dizem muito: a data da aprovação do projeto, os papéis da obra e o estado real da casa.
1. A data: antes ou depois de junho de 1981
As construções aprovadas a partir de 1º de junho de 1981 seguem a norma sísmica atual (新耐震基準), pensada para que a casa não desabe num terremoto de intensidade 6 forte a 7. As anteriores seguem a norma antiga (旧耐震基準).
O que vale é a data da aprovação do projeto (建築確認), não a da conclusão. Uma casa terminada em 1982 pode ter sido aprovada antes da mudança. Veja como conferir em 新耐震基準.
2. Casa de madeira: a revisão de 2000
A maior parte das casas de família no Japão é de madeira. Para elas, a lei foi reforçada de novo em junho de 2000: ferragens nas ligações das peças, distribuição equilibrada das paredes que seguram a casa e fundação adequada ao solo. Uma casa de madeira aprovada depois disso segue as duas revisões.
Casas entre 1981 e 2000 não são automaticamente frágeis, mas podem não ter esses reforços — vale a avaliação de um profissional.
3. Os papéis da obra
- 確認済証: o projeto foi aprovado — mostra a data.
- 検査済証: a obra pronta passou na vistoria final — veja 検査済証.
- 台帳記載事項証明書: a certidão da prefeitura que mostra essas datas quando os papéis se perderam.
- 耐震診断 (avaliação sísmica): se já foi feita, o resultado deve ser informado na explicação obrigatória antes do contrato (重要事項説明).
- 耐震等級: em casas mais novas, o grau de resistência (1 a 3) aparece na avaliação de desempenho (住宅性能評価), quando foi feita.
4. O estado real da casa
A norma é o mínimo da lei no dia da aprovação. Trinta anos depois, pesam igualmente:
- cupim e apodrecimento na madeira da base, do banheiro e da entrada;
- rachaduras na fundação;
- reformas que tiraram paredes;
- telhado pesado sobre estrutura leve;
- inclinação do piso.
Na visita, olhe a fundação por fora, os cantos do banheiro e as portas que não fecham — o checklist da primeira visita tem a lista. Antes do contrato, uma inspeção por profissional (ホームインスペクション) mostra o que os olhos não veem; a imobiliária precisa informar se intermedia esse serviço.
5. Benefícios e banco
Benefícios fiscais e alguns bancos têm regras ligadas à idade e à norma da construção, e essas regras mudam. Se a casa for anterior a 1982, pergunte antes da proposta se existe ou se é possível obter o laudo de conformidade sísmica (耐震基準適合証明書).
A casa velha "não vale nada"?
Você vai ouvir que casa de madeira "zera" aos 22 anos. Esse é o prazo contábil para impostos (法定耐用年数), não a vida útil. Com manutenção, uma casa dura muito mais. O preço baixo de uma casa antiga reflete o mercado, não uma data de validade da estrutura.
Em resumo
| Pergunta | Onde ver |
|---|---|
| Aprovada depois de 1º/6/1981? | 確認済証 ou certidão da prefeitura |
| Madeira, depois de junho de 2000? | Mesma data |
| Passou na vistoria final? | 検査済証 |
| Já teve avaliação sísmica? | 重要事項説明 |
| Estado real hoje? | Visita e inspeção por profissional |
Fontes
- 建築基準法 (e-Gov)
- MLIT — segurança sísmica das construções (住宅・建築物の耐震化)
- 住宅の品質確保の促進等に関する法律 — 耐震等級 (e-Gov)
- 宅地建物取引業法, art. 35 — explicação obrigatória (e-Gov)
Leis, taxas e prazos mudam. Este texto foi conferido nessas fontes em 02/11/2026. Para decidir, confirme a sua situação com o banco, a prefeitura ou um profissional habilitado.
Ficou alguma dúvida sobre o seu caso?
A Easy House explica cada etapa em português e conversa em japonês com o vendedor, o banco e a prefeitura.