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Casa nova, usada ou sob encomenda no Japão: como escolher
Publicado em · EASY HOUSE, imobiliária licenciada no Japão
No Japão há três caminhos: a casa pronta vendida pela construtora (建売住宅, tateuri), a casa usada (中古住宅, chūko) e a casa construída sob encomenda num terreno seu (注文住宅, chūmon). Mudam o prazo até a mudança, o que você consegue escolher e onde está o risco.
Comparação rápida
| Casa pronta (建売) | Casa usada (中古) | Sob encomenda (注文) | |
|---|---|---|---|
| Prazo até morar | curto, se já estiver pronta | curto | longo: terreno, projeto e obra |
| O que você escolhe | quase nada | nada na planta; reforma depois | planta, materiais, acabamento |
| Onde está o risco | qualidade da obra em série | estado real da casa e norma sísmica | orçamento e prazo da obra |
| Comissão de imobiliária | não há quando compra direto da construtora | normalmente há | depende de como compra o terreno |
Casa pronta de construtora (建売)
É a casa nova vendida com o terreno, muitas vezes em loteamentos com várias casas iguais. A construtora responde por defeitos estruturais e infiltração por 10 anos, por lei (品確法). Conferir: a data de entrega, o que está incluído (cortinas, ar-condicionado, iluminação costumam ser à parte) e o certificado de conclusão da obra (検査済証).
Casa usada (中古)
Costuma dar mais terreno pelo mesmo dinheiro, em bairros prontos. O cuidado principal é a data da aprovação do projeto: a norma sísmica mudou em junho de 1981 e, para casas de madeira, em 2000. Também conta o estado real — telhado, cupim, infiltração — e o que o contrato diz sobre a responsabilidade do vendedor por defeitos (契約不適合責任).
Casa sob encomenda (注文住宅)
Você compra o terreno e contrata a construtora para o projeto. O financiamento é diferente: o terreno e a construtora são pagos em etapas antes de a casa existir, e cada banco resolve isso de um jeito — liberando o dinheiro em partes (分割融資) ou com um empréstimo-ponte até a entrega (つなぎ融資). Pergunte ao banco antes de fechar o terreno. É o caminho mais longo e o que mais exige acompanhar orçamento e prazo.
Qual escolher
Depende do prazo, do orçamento total (não só do preço) e de quanto você quer escolher. Em qualquer dos três, a análise do banco olha a sua renda e o imóvel — e, na casa usada, a idade da construção pode pesar.
Fontes
Leis, taxas e prazos mudam. Este texto foi conferido nessas fontes em 02/11/2026. Para decidir, confirme a sua situação com o banco, a prefeitura ou um profissional habilitado.
Ficou alguma dúvida sobre o seu caso?
A Easy House explica cada etapa em português e conversa em japonês com o vendedor, o banco e a prefeitura.