Dicionário imobiliário
容積率 (yōsekiritsu): quanto se pode construir somando os andares
Publicado em · EASY HOUSE, imobiliária licenciada no Japão
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- ようせきりつ · yōsekiritsu
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容積率 (yōsekiritsu) é o limite da soma das áreas de todos os andares em relação ao tamanho do terreno. Num terreno de 150 m² com 容積率 de 200%, a casa pode ter até 300 m² somando os andares. O valor vem do zoneamento e da lei de edificações (建築基準法, artigo 52) — e pode ser reduzido se a rua da frente for estreita.
O que é
Enquanto o 建ぺい率 limita a projeção da casa no terreno, o 容積率 limita o volume total. Os dois valem ao mesmo tempo: a casa precisa caber nos dois.
A rua também conta
Se a rua da frente tiver menos de 12 m, a lei calcula um segundo limite: a largura da rua multiplicada por 0,4 nas zonas residenciais (por 0,6 nas demais). Vale o menor dos dois.
| Rua da frente | Limite pela rua (zona residencial) | 容積率 da zona | Vale |
|---|---|---|---|
| 4 m | 4 × 0,4 = 160% | 200% | 160% |
| 6 m | 6 × 0,4 = 240% | 200% | 200% |
Como calcular
Terreno de 150 m², zona com 容積率 de 200%, rua de 4 m: o limite pela rua é 160%, então a casa pode somar até 240 m² (150 × 1,6). Para uma casa de família de dois andares, quase nunca é esse o limite que aperta — costuma ser o 建ぺい率 ou a altura. Mas em terreno pequeno e rua estreita, ele aparece.
Onde aparece na compra
No anúncio (建ぺい率60%・容積率200%), no 重要事項説明 e no mapa de planejamento urbano da prefeitura. Algumas áreas, como garagem embutida e porão, têm regras próprias de cálculo.
Exemplo
Terreno de 80 m² numa rua de 4 m, em zona de 容積率 200%. O limite pela rua é 160%: até 128 m² somando os andares. Uma casa de três andares com 50 m² cada (150 m²) não caberia.
Erro comum
Olhar só o 容積率 do anúncio e esquecer a rua. Em rua estreita, o número que vale é o menor.
Fontes
Leis, taxas e prazos mudam. Este texto foi conferido nessas fontes em 02/11/2026. Para decidir, confirme a sua situação com o banco, a prefeitura ou um profissional habilitado.
Ficou alguma dúvida sobre o seu caso?
A Easy House explica cada etapa em português e conversa em japonês com o vendedor, o banco e a prefeitura.