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セットバック (setto bakku): o recuo do terreno para a rua chegar a 4 m
Publicado em · EASY HOUSE, imobiliária licenciada no Japão
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- セットバック · setto bakku
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セットバック (setto bakku) é o recuo do terreno quando a rua em frente tem menos de 4 m de largura. A faixa recuada passa a funcionar como via: não pode receber casa, muro, portão nem vaga coberta. A área que sobra para construir fica menor do que a área total do terreno.
O que é
Muitas ruas antigas têm menos de 4 m. A lei (建築基準法, artigo 42, parágrafo 2) aceita essas vias como "via", desde que, ao construir ou reconstruir, o terreno recue até ficar a 2 m do centro da rua. Se do outro lado houver rio, barranco ou linha de trem, o recuo é de 4 m medidos a partir desse lado.
Essas ruas são chamadas de 2項道路 (nikō dōro), "via do parágrafo 2".
Como calcular
Rua com 3,6 m de largura: o centro fica a 1,8 m de cada lado. Para chegar a 2 m do centro, o terreno recua 0,2 m em toda a frente. Com 10 m de frente, são 2 m² que viram via — e que não contam na área usada para calcular quanto se pode construir (建ぺい率 e 容積率).
Onde aparece na compra
No anúncio, como セットバック要 (recuo necessário) com a área aproximada, e no 重要事項説明. Às vezes o recuo já foi feito (セットバック済).
Exemplo
Terreno de 120 m² com セットバック要 de cerca de 4 m². Para calcular a casa possível, use 116 m², não 120 m².
Erro comum
Fazer as contas da casa com a área total do anúncio. A faixa de recuo não pode ser usada nem para estacionar com cobertura — desconte antes de comparar terrenos.
Fontes
Leis, taxas e prazos mudam. Este texto foi conferido nessas fontes em 02/11/2026. Para decidir, confirme a sua situação com o banco, a prefeitura ou um profissional habilitado.
Ficou alguma dúvida sobre o seu caso?
A Easy House explica cada etapa em português e conversa em japonês com o vendedor, o banco e a prefeitura.