Hipoteca en Japón para extranjeros
Actualizado el 31/10/2026 · 株式会社EASY HOUSE, inmobiliaria con licencia en Japón
Comprar y financiar son cosas distintas. No hay restricción de nacionalidad para comprar una vivienda en Japón. La dificultad, cuando existe, está en el crédito, y cada banco decide con sus propios criterios.
Los factores que más pesan en el análisis son tipo de visa, tiempo en el empleo actual, ingresos declarados y deudas existentes. No hay una regla única para todas las instituciones, y ninguna inmobiliaria puede garantizar la aprobación: quien aprueba es el banco.
Dos caminos, condiciones distintas
En la práctica, quien compra en Japón suele comparar dos rutas:
| Flat 35 | Escenario bancario | |
|---|---|---|
| Tasa de referencia | 2,9% anual | 1,4% anual |
| Tipo de tasa | Fija durante todo el plazo | Generalmente variable |
| Extranjeros | Solo con residencia permanente (永住者) o residencia permanente especial (特別永住者) | Criterio de cada banco |
| Plazo máximo | 35 años | 50 años |
| Edad límite al terminar de pagar | 80 años | 80 años |
Tasas de referencia usadas en las simulaciones de Easy House. Los valores del mercado cambian; la condición real la da la institución en el análisis.
¿Tasa fija o variable?
La tasa fija protege de aumentos: la cuota de hoy es la misma dentro de veinte años. La variable empieza más baja, pero puede subir. Para quien tiene un presupuesto ajustado y ningún margen para sorpresas, la previsibilidad de la fija suele valer su costo mayor.
Cuánto de tus ingresos puedes comprometer
Los bancos limitan cuánto del ingreso anual puede ir a cuotas de deudas: el 返済比率 (índice de endeudamiento). La regla usada en las simulaciones de Easy House:
- Ingreso anual hasta ¥4,000,000: hasta el 30% del ingreso
- Ingreso anual por encima de ¥4,000,000: hasta el 35%
Atención: ese límite cuenta todas las cuotas, no solo la de la casa. Préstamo de auto, tarjeta en cuotas, キャッシング y リボ払い entran en la cuenta y reducen lo que queda para la vivienda. Por eso ordenar las deudas antes de solicitar cambia el resultado; el simulador pregunta por las cuotas actuales justamente por eso.
El peso de la visa
El tipo de visa es el factor que más varía entre instituciones:
- Residencia permanente (永住) o residencia permanente especial: aceptada por la mayoría de las instituciones, incluso en Flat 35, en general en las mismas condiciones que un ciudadano japonés
- Cónyuge de japonés (日本人の配偶者), residente de larga estancia (定住者) y visas de trabajo: Flat 35 no las acepta —la JHF, que opera el producto, exige 永住者 o 特別永住者 a los extranjeros—. En los bancos privados depende de un análisis individual: algunas instituciones atienden y otras no
No tener 永住 no cierra el tema: cambia a qué puertas tiene sentido tocar. Lee hipoteca sin residencia permanente.
Ejemplo: una casa de ¥25,000,000
| Escenario | Plazo | Cuota estimada |
|---|---|---|
| Flat 35 — tasa fija | 35 años | ¥95,000/mes |
| Flat 35 — plazo menor | 25 años | ¥117,500/mes |
| Escenario bancario — tasa de referencia | 35 años | ¥75,500/mes |
Cálculo sobre el valor total, sin pago inicial. Valores indicativos: la condición real depende del banco y del análisis de tu perfil.
Suma además alrededor del 10% del valor de la vivienda en gastos de compra, que normalmente no entran en el financiamiento.
Lo que Easy House hace, y lo que no
Easy House no es una institución financiera y no aprueba créditos. Lo que hace es ordenar el caso antes de presentarlo: ver qué pesa en contra, orientar sobre documentos, explicar el contrato en español y hablar en japonés con las instituciones.
La atención la hace un asesor con certificación de 住宅ローンアドバイザー (asesor de préstamos de vivienda), una calificación que la mayoría de los corredores no tiene.
Para una estimación con tus números, el simulador toma cerca de un minuto y no pide ningún documento.
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero puede conseguir una hipoteca en Japón?
¿Necesito residencia permanente (永住) para financiar?
¿Cuánto tiempo de trabajo necesito demostrar?
¿Tener キャッシング o リボ払い impide la hipoteca?
¿Easy House garantiza la aprobación?
¿Se puede financiar el 100% del valor?
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